نکات مهم در تنظیم مبایعه‌نامه ملکی: یک راهنمای حقوقی برای معامله‌ای امن

مبایعه‌نامه (که گاهی به اشتباه قولنامه نامیده می‌شود)، سندی عادی و مهم‌ترین قرارداد میان فروشنده و خریدار ملک است. این سند تعهدات طرفین، جزئیات معامله و شروط فسخ را مشخص می‌کند و پایه‌ی اصلی انتقال مالکیت در دفاتر اسناد رسمی است. تنظیم دقیق و اصولی مبایعه‌نامه، کلید یک معامله بدون دغدغه و جلوگیری از اختلافات حقوقی در آینده است. در ادامه، مهم‌ترین نکاتی که در زمان تنظیم این سند باید به آن‌ها توجه کنید، آورده شده است:

۱. اقدامات حیاتی پیش از امضای قرارداد

بزرگ‌ترین مشکلات حقوقی، قبل از امضای سند آغاز می‌شوند. پیش از امضای نهایی، این موارد را حتماً بررسی کنید:

نکته مهم	دلیل اهمیت
احراز هویت دقیق طرفین	کپی کارت ملی و شناسنامه طرف مقابل را با چهره‌ی او تطبیق دهید. اگر معامله توسط وکیل انجام می‌شود، اصل وکالت‌نامه را رؤیت کرده و از صحت و اعتبار آن (عدم عزل یا فوت موکل) مطمئن شوید.
احراز مالکیت و اصالت سند	اصل سند مالکیت (تک‌برگ یا منگوله‌دار) را ببینید و مطمئن شوید که مشخصات فروشنده دقیقاً با مشخصات مالک در سند برابر باشد.
بررسی عدم وجود موانع قانونی	از طریق سامانه‌های مربوطه، استعلام بگیرید که ملک در رهن بانک، وثیقه‌ی شخص یا ارگان دیگری نبوده و ممنوع‌المعامله نباشد.
مطابقت مشخصات ملک	آدرس، پلاک ثبتی و متراژ قید شده در سند و مبایعه‌نامه باید کاملاً با ملک تطبیق داشته باشد.

۲. مفاد و ارکان الزامی مبایعه‌نامه

یک مبایعه‌نامه استاندارد باید شامل جزئیات کامل و شفافی باشد که هیچ‌گونه ابهامی باقی نگذارد: الف. مشخصات کامل ملک (مورد معامله)

پلاک ثبتی اصلی و فرعی (مطابق سند).
متراژ دقیق طبق سند مالکیت.
ذکر جزئیات مشاعات و مشترکات (مانند پارکینگ، انباری و…). در صورت داشتن پارکینگ، حتماً شماره‌ی قطعه تفکیکی آن ذکر شود.
قید شماره اشتراک آب، برق، گاز و تلفن.

ب. ثمن معامله و شیوه‌ی پرداخت

مبلغ کل معامله (ثمن) باید هم به عدد و هم به حروف، و به واحد ریال یا تومان کاملاً واضح قید شود.
جزئیات پرداخت: مبلغ پیش‌پرداخت، مبلغ اقساط و تاریخ دقیق سررسید هر چک یا واریزی.
مبلغ باقی‌مانده (معمولاً کمتر از ۲۰ درصد) که هم‌زمان با تنظیم سند رسمی و انتقال قطعی در دفترخانه پرداخت می‌شود.

ج. تعیین تاریخ‌های کلیدی (تقویم تعهدات) ذکر دقیق تاریخ‌ها برای اعمال جریمه (وجه التزام) در صورت تأخیر، حیاتی است:

تاریخ تحویل ملک: روز و ساعتی که فروشنده ملک را به تصرف خریدار درمی‌آورد.
تاریخ تسویه‌حساب نهایی و تنظیم سند رسمی: روز و ساعتی که طرفین باید برای انتقال قطعی سند در دفترخانه حاضر شوند.
تاریخ وصول چک‌های پرداختی: برای هر مرحله از پرداخت، تاریخ وصول چک باید دقیقاً مشخص شود.

۳. درج ضمانت‌های اجرایی (وجه التزام)

قوی‌ترین بخش یک مبایعه‌نامه، بخش ضمانت‌های اجرایی یا وجه التزام است. این شروط، طرفین را ملزم به ایفای تعهدات در تاریخ‌های مشخص‌شده می‌کند:

خسارت تأخیر در تحویل: مبلغی مشخص (مثلاً روزانه یا ماهانه) به‌عنوان جریمه برای تأخیر فروشنده در تحویل به‌موقع ملک یا تأخیر خریدار در پرداخت به‌موقع اقساط، باید ذکر شود.
وجه التزام عدم حضور در دفترخانه: تعیین مبلغی سنگین به‌عنوان جریمه‌ی عدم حضور هر یک از طرفین در تاریخ تعیین‌شده برای انتقال سند رسمی.
شرط فسخ قرارداد: شرایطی که تحت آن یکی از طرفین حق فسخ یک‌طرفه قرارداد را پیدا می‌کند (مانند عدم وصول چک‌های خریدار یا کشف ایراد اساسی در سند ملک)

۴. نکته‌های پایانی و حقوقی

ذکر هزینه‌ها: هزینه‌های انتقال سند (مالیات، عوارض و…) باید کاملاً مشخص شود که به عهده‌ی خریدار است یا فروشنده (عرفاً هزینه‌های قبل از تاریخ انتقال به عهده‌ی فروشنده و هزینه‌های بعد از آن به عهده‌ی خریدار است).
کد رهگیری و هولوگرام: حتماً مطمئن شوید که مبایعه‌نامه دارای کد رهگیری ۱۳ رقمی و هولوگرام باشد. این کد سند شما را در سامانه املاک کشور ثبت کرده و از فروش ملک به چند نفر (فروش مال غیر) جلوگیری می‌کند.
امضای شهود: قرارداد باید حتماً توسط حداقل دو شاهد عاقل و بالغ (ترجیحاً غیر از خویشاوندان درجه اول طرفین) امضا شود.
تغییرات در قرارداد: هرگونه توافق، تغییر یا توضیح اضافی در حین یا پس از تنظیم مبایعه‌نامه، باید در پشت هر سه نسخه نوشته شده و به امضای مجدد طرفین و شهود برسد.