منظور از دعاوی ملکی اموری است که در آن موضوع خواسته یک ملک بوده و یا منشأ آن ناشی از ملک باشد. در عین حال، املاک به عنوان یک مال غیرمنقول باید به ثبت برسند. در غیر این صورت ممکن است زمینه اختلاف مهیا و در نتیجه آن، دعاوی متعددی مطرح شود. طبیعتاً داشتن اطلاعات حقوقی و استفاده از وکیل ملکی و ثبتی متخصص امر می تواند به کاهش این مشکلات کمک نماید.
دعاوی ملکی (غیرمنقول) در خصوص اراضی (زمین ها)، آپارتمان ها، ویلایی ها، باغات و … مشمول موضوعاتی است که له و یا علیه اشخاص در محاکم و یا داوری ها قابلیت طرح و رسیدگی دارد. این بنیاد در تمامی موارد مذکور از رهگذر علم، دانش حقوقی و قانون در صدد حصول نتایج مطلوب است.
دعاوی ملکی به صورت کلی در دو دسته حقوقی و کیفری اقامه میگردند اما دسته مهمی در این امر به نام دعاوی ثبتی وجود دارد که عمدتاً در راستا ثبت املاک و ثبت اسناد مطرح می شوند. بنابراین هر سه دسته موضوع بحث ما خواهند بود.
دعاوی ملکی در دادگاه های حقوقی عمدتاً با عناوینی چون خلع ید، تصرف عدوانی و تخلیه ید مطرح میشوند که بنا به اقتضاء منشأ مالکیت و سبق تصرفات اقامه میگردند. وکیل در این راستا از ابزارهای متعددی همانند احراز مالکیت مالک بوسیله سند رسمی، اثبات تصرفات خوانده، یا حتی ممکن است با استناد به روابط استیجاری، خلع ید مستاجر را از دادگاه درخواست نماید. لازم به ذکر از هر سه عنوان ذکر شده به دلیل مفصل بودن طرح موضوع، در مقاله های مجزا به صورت کامل به همراه نکات کاربردی پرداخته ایم.
گاهی اوقات وکیل تصمیم میگیرد شکایت خود را از طریق محاکم کیفری اقامه نماید. این اقدام میتواند منشأ در سرعت بخشیدن نتیجه داشته باشد یا حتی ممکن است قانون مجازات یا قوانین خاص را اهرم فشاری برای بدست آوردن نتیجه مطلوب بداند. همانطور که ذکر شد بسیاری از دعاوی مربوط به ثبت میباشند که خود دارای سه تقسیم بندی مستقل است. اسناد تمامی سند‌هایی که ما با آن سر و کار داریم را شامل میشود. در واقع سند، منحصر به ملک نمی‌شود. سجل شناسنامه، سند اختراع، علائم تجاری و… نیز نوعی سند هستند.
دعاوی ثبت ملک از دومین تقسیم بندی ذکر شده میباشد. مواردی که با ملک در ارتباط هستند و الزاماً تغییر یا اصلاح سند را شامل نمی‌شوند، از این رو این دعاوی را با شناسه دعاوی ثبت املاک میشناسیم. در نتیجه این تقسیم بندی عنوان مستقلی را در محاکم به خود اختصاص داده است.
اجرای سند لازم الاجرا
سومین دعوی مد نظر که از آن به عنوان ابزار دست وکلا یاد میشود اجرای سند لازم الجرا می باشد. این دسته خود به سه عنوان مجزا؛ دعاوی اجرای ثبت، ابطال اجراییه ثبت و توقیف عملیات اجرایی یا ابطال آن تقسیم میگردد.
با توجه به اینکه در حال حاضر اکثر دعاوی مطروحه در محاکم دادگستری اعم از حقوقی و کیفری راجع به املاک و اسناد می باشد و مقوله ای گسترده و به شدت حائز اهمیت محسوب می گردد که تیم تخصصی بنیاد حقوقی سخن آرا چکیده ای از نکات کاربردی و تعاریف اولیه را در اختیار خواننده محترم قرار داده است. تجربه به ما نشان داده که بیشتر اختلافات حاصله در این نوع دعاوی به دلیل عدم آگاهی حقوقی افراد است و گاها سوءاستفاده افراد منفعت طلب در راستای تحصیل مال چنین افرادی، موجب طرح دعوا و شکایت می شود.
وکیل ثبتی در این حوزه باید ارتباط خوبی بین موا‌د قوانین ثبت و قوانین خاص و مدنی برقرار کند. ضمن اینکه تخصص وی در مصوبه ها و آیین نامه های اجرایی نکته ای است که به سادگی نمی توان از آن عبور کرد. ویژگی خاص یک وکیل از آنجایی نمایان می شود که موکل بدون سند رسمی یعنی سند عادی و یا حتی بدون سند عادی به او مراجعه کرده باشد. چنین وکیلی ثبتی و وکیل ملکی باید آنقدر دانا و توانا به علم و موازین این حوزه باشد که هیچ گونه احساس نگرانی نسبت آینده پرونده مطروحه در موکل ایجاد نشود.در واقع چنین وکیلی با تجارب کسب شده از رویه های قضایی تمام راه های رسیدگی و نحوه دفاع از آن دعوی را میداند. برای چنین وکیلی ادله اثبات تنها به اسناد ختم نمی شود.